1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），放開120平方米以上的戶型限購，支持“租一買一”“賣一買一”。市住建局表示，《通知》加快構(gòu)建“保障+市場”住房供應體系，推動改善性需求適時入市。專家預計，廣州2024年商品房市場將進入探底企穩(wěn)的進程。

　　新政解讀

　　需求側(cè)：拓寬改善性需求入市空間

　　《通知》優(yōu)化調(diào)整限購政策，在限購區(qū)域內(nèi)進一步支持剛性和改善性住房需求。居民家庭和個人（不區(qū)分是否為本市戶籍，下同），新購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米，下同）住房（包括新建住房和二手住房，下同），不納入限購范圍；名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數(shù)核算。

　　支持“租一買一”。居民家庭和個人，將名下住房用作租賃住房并按照《廣州市房屋租賃合同登記備案規(guī)則》規(guī)定取得房屋租賃登記備案證明，購買住房時相應核減名下住房套數(shù)。

　　支持“賣一買一”。居民家庭和個人，根據(jù)《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于啟用存量房房源信息編碼的通知》要求，將名下住房在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減名下住房套數(shù)。

　　支持“轉(zhuǎn)移、合并登記一體辦理”。對于具備合并不動產(chǎn)權(quán)證書條件的房屋，購房人可以申請轉(zhuǎn)移登記業(yè)務、合并登記業(yè)務一同辦理，核查名下房屋套數(shù)以合并登記后為準。

　　優(yōu)化商服類物業(yè)限購政策。在全市范圍內(nèi)，商服類物業(yè)（含已確權(quán)登記滿2年的）不再限定轉(zhuǎn)讓對象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個人。

　　政策調(diào)整自2024年1月27日0:00起施行，購房資格審核適用政策與《通知》不一致的，以《通知》為準。

　　供給側(cè)：今年籌建1萬套配售型保障房

　　《通知》明確，加快建立健全以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主體的租購并舉的住房保障體系，補齊保障性住房建設(shè)短板，提高住房保障覆蓋面，統(tǒng)籌解決城市戶籍人口和引進人才住房困難問題。

　　2024年，廣州市計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補貼1.8萬戶。

　　融資：提出可給予支持的項目名單

　　《通知》提出，建立分管市領(lǐng)導任組長，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等相關(guān)部門為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，研判房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

　　根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務等情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，指導金融機構(gòu)積極滿足合理融資需求。加強工作統(tǒng)籌和信息共享，做好融資保障工作，進一步增強銀企互信。

　　專家分析

　　穩(wěn)定市場預期的關(guān)鍵之舉

　　廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，《通知》有利于穩(wěn)定商品房市場、發(fā)力住房保障，構(gòu)建“保障+市場”的住房供應新體系，實現(xiàn)向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的漸進和平穩(wěn)過渡。

　　他表示，穩(wěn)定商品房市場是穩(wěn)定內(nèi)需和消費基本盤的重要一環(huán)，也是穩(wěn)定市場預期的關(guān)鍵之舉。《通知》首先從需求端著手，落實1月26日住建部房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會提出的“要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”的精神。

　　推動改善性需求適時入市

　　李宇嘉分析，在需求端，減少限購區(qū)域內(nèi)的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利于推動改善性需求適時入市，也符合中心區(qū)改善型需求占比大的特征。

　　以天河區(qū)為例，2023年天河區(qū)新房交易套均面積為130平方米/套。松綁對戶型的限購政策，“賣一買一、租一買一”，有助于消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進供應和交易兩旺。

　　在供給端，重點強調(diào)要建立健全租購并舉的住房保障體系，2024年籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補貼1.8萬戶，統(tǒng)籌解決城市戶籍人口和引進人才住房問題。

　　廣州大學房地產(chǎn)研究所所長、教授陳琳認為，《通知》提出配售型保障房、保障性、租賃住房和公租房租賃補貼三類保障目標，釋放出加強住房保障、改善保障房供應結(jié)構(gòu)、加大供應力度的明確信號。

　　李宇嘉表示，《通知》最終目的就是通過供需兩端調(diào)節(jié)，既滿足合理的改善型需求，促進供給去化，也滿足工薪階層、新市民和人才群體的需求，以多層次供給匹配多層次需求，促進供應匹配需求，需求牽引供給，讓供求在高位平衡。

　　廣州商品房將進入探底企穩(wěn)進程

　　《通知》提出，通過建立融資協(xié)調(diào)機制，加大對具體項目的融資支持，穩(wěn)定市場供給。李宇嘉表示，此次廣州落實最新部署，就是要搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)精準對接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

　　具體來說，就是以項目為對象，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求，讓長期運營、經(jīng)營穩(wěn)健、財務健康的企業(yè)得到應有的金融服務，從而避免風險無序擴散和蔓延，從而穩(wěn)定市場的信心和預期。

　　《通知》體現(xiàn)出協(xié)調(diào)聯(lián)動、標本兼治的政策導向。既提出健全市場和保障體系的有關(guān)措施，也涉及支持租賃市場發(fā)展、減少商服類項目交易限制等內(nèi)容，多措并舉有利于市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　對于政策效果，李宇嘉預計，廣州2024年商品房市場將進入到探底和企穩(wěn)的進程中。