4月7日晚間，中交地產(chǎn)公布了2022年業(yè)績報。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.67億元，同比大幅增長164.52%；同時，歸屬母公司凈利潤為0.34億元，同比減少85.6%。

這也是自2019年起中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤連續(xù)第4年下滑。

不過，盈利狀況難言理想似乎并不影響資金持續(xù)涌入中交地產(chǎn)。4月7日中交地產(chǎn)股票漲停，收盤價為15.48元/股，前一天，中交地產(chǎn)剛成功發(fā)行7億元公司債券。

盈利能力欠佳

從業(yè)績報上看，中交地產(chǎn)表現(xiàn)與上漲的股價似乎并不匹配。

雖然去年中交地產(chǎn)開始在代建業(yè)務(wù)上發(fā)力，但從業(yè)績報上看，其營業(yè)收入主要來源仍是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主營業(yè)務(wù)構(gòu)成未發(fā)生重大變化。

財務(wù)指標(biāo)方面，截至2022年12月31日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1373.07億元，較上年末降低3.28%，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)32.93億元，較上年末增長1.05%。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.67億元，較上年增長164.52%，實(shí)現(xiàn)利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%。

不過，與大幅增長的營業(yè)收入不同，中交地產(chǎn)在2022年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤僅0.34億元，較上年同期減少85.6%，這也是自2019年起，中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤連續(xù)第4年下滑，其“增收不增利”的情況愈發(fā)凸顯。此外，中交地產(chǎn)2022年歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-1.86億元，已較2021年的-4.32億元減少虧損56.91%。

值得注意的是，中交地產(chǎn)董事長李永前曾制定過一個銷售目標(biāo)，“2020年沖刺500億元2023年遠(yuǎn)在千億元之上”。

2023年已至，這一目標(biāo)卻未再被提起。實(shí)際上，中交地產(chǎn)在2022年的銷售金額也已難達(dá)預(yù)期。

業(yè)績報數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)在2022年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積195.78萬平方米，較上年同期降低14.32%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額458.82億元，較上年同期降低18.07%，銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%；公司在2022年（權(quán)益口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額296.65億元，較上年同期降低25.46%，銷售回款291.32億元，較上年同期降低30.47%；代建業(yè)務(wù)在2022年度簽約銷售面積8.77萬平方米，簽約銷售金額13.63億元。

銷售費(fèi)用方面，中交地產(chǎn)在2022年的銷售費(fèi)用為10.6億元，2021年為6.9億元，同比增長了53.43%。對于銷售費(fèi)用大幅增加，中交地產(chǎn)方面表示，銷售服務(wù)費(fèi)及委托代銷手續(xù)費(fèi)增加。

在新一年的工作計劃中，中交地產(chǎn)提及要提升經(jīng)營質(zhì)效，支撐利潤達(dá)成。銷售方面，根據(jù)快周轉(zhuǎn)型和利潤型項目的不同，統(tǒng)籌平衡售價和去化的關(guān)系，堅持市場導(dǎo)向，積極靈活把握銷售價格和開盤節(jié)奏，因城、因項目制定銷售策略，盤活處置低效資產(chǎn)，拓寬客戶途徑，創(chuàng)新營銷手段，分階段逐步消化、盤活、處置，提升資產(chǎn)質(zhì)量和創(chuàng)效能力。

逆勢擴(kuò)張壓力大

在中交地產(chǎn)2022年營業(yè)收入大幅增長的同時，營業(yè)成本也迅速攀升。

報告期內(nèi)，中交地產(chǎn)營業(yè)成本為333億元，同比增長197.5%，高于營業(yè)收入164.5%的增速，導(dǎo)致毛利率下降9.5%。期間費(fèi)用率為4.8%，較去年下降6.6%。

根據(jù)業(yè)績報，土地成本占中交地產(chǎn)2022年營業(yè)成本比重為56.2%，是營業(yè)成本構(gòu)成項目中比重最高的，較2021年增加12.4%。

中交地產(chǎn)從未掩飾過對規(guī)模的渴求。

在中交地產(chǎn)的“十四五規(guī)劃”中就曾表示，要繼續(xù)堅持多元化的投資模式，招拍掛、收并購、一二級聯(lián)動、內(nèi)外部協(xié)同等多重方式并進(jìn)，優(yōu)化投資項目大中小、長中短結(jié)構(gòu)配比，獲取優(yōu)質(zhì)項目。

盡管連續(xù)幾年被打上“增收不增利”標(biāo)簽，中交地產(chǎn)在2022年也沒有停下擴(kuò)張的腳步。

2022年，中交地產(chǎn)新增土地儲備項目11個，占地面積59.67萬平方米，計容建筑面積128.64萬平方米，土地價款為234.37億元，權(quán)益價款為109.55億元。公開資料性顯示，中交地產(chǎn)在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。

逆勢擴(kuò)張也讓中交地產(chǎn)的資金鏈承擔(dān)了不小的壓力。

2022年，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率為171.78%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為82.61%，現(xiàn)金短債比0.53，踩中“三道紅線”。不過，相對于2021年這一數(shù)據(jù)已有所改善。截至2021年末，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率為217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.6。

2022年5月，市場還曾傳出中交地產(chǎn)一份“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報告”。不過，中交地產(chǎn)回應(yīng)稱：“上述傳聞與事實(shí)不符，公司現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。”

對于規(guī)模與負(fù)債的平衡問題，中交地產(chǎn)在財報中直言，公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)相比，尚有不小的差距，資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調(diào)控等客觀因素影響，也反映出公司運(yùn)營管理的精細(xì)化、科學(xué)化水平還不夠，產(chǎn)品溢價能力還不足。

對此，中交地產(chǎn)稱，要對標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，探索新的增長點(diǎn)，向管理要效益，向品質(zhì)要效益。持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長速度；投資工作進(jìn)一步主動契合國家戰(zhàn)略，以價值投資為龍頭，做好重點(diǎn)城市政策、市場的研究預(yù)判，進(jìn)一步向核心城市和區(qū)域聚焦，加強(qiáng)協(xié)同，落實(shí)成本管控，強(qiáng)化財務(wù)管理，做好風(fēng)險防控，有效提升項目整體開發(fā)運(yùn)營能力。